Moms på hyra: bostad, lokal och frivillig skattskyldighet

Hyresvärden tar inte ut moms på bostadshyra, eftersom upplåtelse av bostad är undantagen från moms. Lokalhyra är som utgångspunkt också momsfri, men hyresvärden kan välja att beskatta den frivilligt med 25 % moms under vissa villkor.

Det här är en genomgång av vad som gäller för bostad, lokal och de poster som ligger vid sidan av hyran. Syftet är att du ska förstå varför reglerna ser ut som de gör, så att fakturering och bokföring blir rätt från början.

Tar man ut moms på bostadshyra?

Nej. Upplåtelse av hyresrätt och bostadsrätt till bostad är undantagen från moms enligt 10 kap. 35 § mervärdesskattelagen (2023:200). Det gäller även värme, vatten och el som ingår i hyran. Hyresvärden lägger alltså ingen moms på hyresavin för en bostad.

Konsekvensen är att verksamheten saknar utgående moms på hyresintäkterna. Det är värt att förstå, eftersom det påverkar hur kostnader bokförs. Eftersom det inte finns någon momspliktig försäljning av bostäder finns det heller ingen utgående moms att kvitta mot. Hur ingående moms på kostnader för bostadsfastigheten ska behandlas bör du kontrollera hos Skatteverket.

Vill du se hur en avi ska se ut när hyran är momsfri finns det i artikeln om hyresavi.

Vad gäller för el, vatten och gas som debiteras separat?

Här ändras bilden. El, vatten eller gas som hyresvärden debiterar hyresgästen separat efter faktisk förbrukning, så kallad individuell mätning och debitering (IMD), är momspliktigt med 25 % även när bostadshyran är momsfri.

Skillnaden mot värme, vatten och el som ingår i hyran är alltså hur det debiteras:

• Ingår i hyran: momsfritt tillsammans med bostadshyran.
• Debiteras separat efter förbrukning: moms med 25 %.

Exempel: Anna hyr en bostad för 9 000 kr i månaden. Hyresvärden mäter hennes elförbrukning och debiterar 400 kr för el i en separat post. Hyran på 9 000 kr är momsfri. Elposten på 400 kr är momspliktig, så momsen på den är 100 kr och Anna betalar 500 kr för elen. Beloppen är påhittade och visar bara hur uppdelningen fungerar.

Se till att de två posterna syns var för sig på avin. Då blir det tydligt för både hyresgäst och bokföring vad som bär moms.

Vad gäller för lokalhyra?

Uthyrning av lokal är som utgångspunkt undantagen från moms, precis som bostad. Skillnaden är att hyresvärden kan välja frivillig beskattning. Då tar hyresvärden ut 25 % moms på hyran och får i gengäld dra av ingående moms på kostnader för lokalen.

Det är ett val som oftast passar när hyresgästen själv har avdragsrätt för momsen. Då blir momsen ett genomgångsled för hyresgästen, och hyresvärden slipper bära momsen på sina egna kostnader, till exempel renovering och underhåll.

När kan man välja frivillig beskattning?

Frivillig beskattning är möjlig i två fall, enligt 12 kap. mervärdesskattelagen (2023:200):

1. Lokalen används stadigvarande av hyresgästen i momspliktig verksamhet.
2. Lokalen hyrs ut till stat, kommun eller region.

Frivillig beskattning är inte möjlig för stadigvarande bostad. Hyr du ut en blandad fastighet med både bostäder och lokaler måste du alltså hålla isär dem. Bara lokalerna kan komma i fråga.

Vid byte av hyresgäst bör du kontrollera att villkoren fortfarande är uppfyllda innan du fortsätter fakturera med moms.

Behövs ansökan till Skatteverket?

Nej. Det krävs ingen ansökan. Valet görs genom att moms anges på hyresfakturan. Beslut från Skatteverket behövs bara för frivillig beskattning under uppförandeskede.

Det gör valet enkelt att göra, men också enkelt att göra fel. Fakturerar du moms på en lokal som inte uppfyller villkoren har du inte gjort ett giltigt val. Rutinen bör därför vara att kontrollera hyresgästens verksamhet innan första fakturan skickas.

Så skiljer sig de olika posterna åt

Tabellen sammanfattar vad som gäller för de vanligaste posterna.

Avdragsrätten för ingående moms på kostnader för en frivilligt beskattad lokal följer av valet. För övriga rader i tabellen ger underlaget inget besked, så kontrollera avdragsrätten hos Skatteverket innan du bokför momsen som avdragsgill.

Hur påverkar det bokföringen?

Moms på hyra ställer krav på att du håller isär intäkter med och utan moms. Det betyder separata konton för momsfri bostadshyra, momspliktig lokalhyra och momspliktig IMD-debitering. Blandas de ihop blir momsredovisningen fel.

I ett system där hyresavier och bokföring hänger ihop, som Domera, räknas momsen fram ur bokföringen, och resultatet kan exporteras som SIE-fil till redovisningskonsulten. Bokföringen är dubbel bokföring mot BAS-kontoplanen.

Om du är bostadsrättsförening gäller samma grundregel för upplåtelsen av bostad. Hur föreningens övriga intäkter, till exempel från lokaler, ska hanteras kan du läsa om hos Skatteverket under uthyrning av fastighet och frivillig beskattning. Redovisningen tas upp av stämman, och i artikeln om föreningsstämma i bostadsrättsförening finns hur styrelsen förbereder den.

Om ditt enskilda fall är oklart, till exempel vid en blandad fastighet eller ett tveksamt hyresgästförhållande, kan du behöva rådgivning av en redovisningskonsult eller jurist innan du fakturerar med moms.

Sammanfattning

• Bostadshyra är undantagen från moms, liksom värme, vatten och el som ingår i hyran.
• El, vatten och gas som debiteras separat efter förbrukning (IMD) är momspliktiga med 25 %.
• Lokalhyra är momsfri som utgångspunkt, men frivillig beskattning med 25 % moms är möjlig för vissa hyresgäster.
• Valet görs genom att moms anges på hyresfakturan, och det krävs ingen ansökan utom under uppförandeskede.
• Frivillig beskattning är inte möjlig för stadigvarande bostad.