Frivillig skattskyldighet för lokalhyra: så fungerar det

Varför är lokalhyra momsfri från början?

Uthyrning av lokal är som utgångspunkt undantagen från moms, så hyran faktureras utan moms. Som hyresvärd kan du i stället välja frivillig skattskyldighet, som i lagen kallas frivillig beskattning, för en lokal som hyresgästen stadigvarande använder i momspliktig verksamhet eller som hyrs ut till stat, kommun eller region.

Reglerna finns i 12 kap. mervärdesskattelagen (2023:200). Undantaget låter enkelt, men det har en baksida för dig som äger fastigheten. När hyran är momsfri har du ingen utgående moms att räkna av mot. Du får därför inte dra av den moms som ligger i kostnaderna för lokalen, till exempel reparationer, underhåll och tjänster. Momsen blir i stället en kostnad hos dig.

Frivillig beskattning vänder på det. Du lägger moms på hyran och får i gengäld dra av ingående moms på kostnader för lokalen. Det är själva poängen med valet.

Vilka uthyrningar kan omfattas?

Möjligheten gäller inte alla lokaler. Den är kopplad till vem som hyr och vad lokalen används till. Tabellen visar hur det ser ut utifrån de villkor som gäller.

Bostad är alltså helt utesluten. Hyr du ut en lokal och en bostad i samma byggnad måste du hålla isär dem, eftersom bara lokalen kan beskattas frivilligt. Hur du behandlar blandade avtal i ett enskilt fall bör du kontrollera hos Skatteverket.

Observera ordet stadigvarande. Det räcker inte att hyresgästen någon gång använder lokalen i momspliktig verksamhet. Du behöver kunna visa att användningen är långvarig och att verksamheten är momspliktig.

Hur börjar den frivilliga beskattningen?

Den inträder genom att du anger moms i hyresfakturan. Du skickar ingen ansökan till Skatteverket och väntar inget beslut. Valet görs alltså i praktiken, när du fakturerar hyran med moms, och därför är det viktigt att fakturan stämmer. Läs mer om vad en faktura ska innehålla i artikeln om hyresavi.

Ett beslut från Skatteverket behövs bara vid frivillig beskattning under uppförandeskede, alltså när fastigheten eller lokalen byggs. Är du i det läget ska du ta kontakt med Skatteverket i förväg.

Tänk på att valet gäller en viss lokal och en viss hyresgäst. Du kan ha flera lokaler i samma fastighet där du beskattar några och låter andra vara momsfria. Det är därför bra att ha en tydlig överblick över vilka avtal som är vilka.

Vad händer med hyran och avdraget?

När beskattningen gäller läggs 25 % moms på hyran. Hyresgästen betalar hyran plus momsen, och du redovisar momsen som utgående moms. Samtidigt får du dra av ingående moms på kostnader för lokalen.

Exempel: Anna hyr ut en butikslokal till en frisör som driver momspliktig verksamhet i lokalen. Hyran är 40 000 kr i månaden utan moms. Beloppen är påhittade och är inte några riktvärden.

• Moms på hyran: 40 000 kr × 25 % = 10 000 kr.
• Hyresgästen betalar totalt 50 000 kr per månad.
• Under året byter Anna ventilationen för 80 000 kr exklusive moms. Ingående moms är 20 000 kr.

Utan frivillig beskattning hade Anna betalat de 20 000 kr i moms utan att få dra av dem. Med frivillig beskattning drar hon av dem mot den utgående momsen på hyran. Under året har hon tolv gånger 10 000 kr, alltså 120 000 kr, i utgående moms. Efter avdraget på 20 000 kr återstår 100 000 kr att betala in i momsredovisningen.

För hyresgästen är det en ren kostnadsfråga. En hyresgäst med momspliktig verksamhet får normalt själv dra av momsen, medan en hyresgäst som inte kan göra det får en högre kostnad. Därför lönar det sig att prata igenom saken innan hyran sätts.

Hur påverkar det bokföringen?

Med frivillig beskattning behöver du hålla koll på tre saker: utgående moms på hyran, ingående moms på kostnaderna och att varje kostnad hör till rätt lokal. Hamnar en kostnad på fel objekt kan avdraget bli fel. Den som bokför hyror och leverantörsfakturor i samma system har lättare att följa sambandet.

I Domera finns hyror, hyresavtal, hyresavier, leverantörsfakturor och huvudbok i samma system. Bokföringen är dubbel bokföring mot BAS-kontoplanen. Momsen räknas fram ur bokföringen och resultatet kan exporteras som SIE-fil till redovisningskonsulten.

En bredare genomgång av hur moms fungerar för bostad och lokal finns i artikeln om moms på hyra. Hyr du ut som privatperson eller bolag hittar du fler hjälpmedel på sidan för hyresvärdar.

Vad bör du tänka på i avtalet?

Det här brukar gå fel:

1. Hyresavtalet säger inte om hyran är angiven med eller utan moms. Skriv tydligt att moms tillkommer när frivillig beskattning gäller.
2. Du kontrollerar inte hyresgästens verksamhet. Frivillig beskattning förutsätter stadigvarande momspliktig användning, eller att hyresgästen är stat, kommun eller region.
3. Du fakturerar utan moms av gammal vana när hyresgästen har bytt verksamhet. Följ upp förändringar och kontrollera aktuell lydelse hos Skatteverket om förutsättningarna ändras.
4. Du försöker beskatta en bostad. Det går inte.

Om du och hyresgästen är oense om hur frivillig beskattning ska tillämpas på ett enskilt avtal, kan frågan prövas av Skatteverket och, vid överklagande, förvaltningsdomstol. Momsfrågor avgörs alltså inte av hyresnämnden. Vid osäkra fall kan du behöva rådgivning av en redovisningskonsult eller en jurist.

Sammanfattning

• Lokalhyra är som utgångspunkt momsfri, vilket också betyder att du inte får dra av ingående moms på kostnader för lokalen.
• Frivillig beskattning är möjlig när hyresgästen stadigvarande använder lokalen i momspliktig verksamhet, eller när hyresgästen är stat, kommun eller region.
• Beskattningen börjar genom att du anger moms i hyresfakturan. Beslut från Skatteverket behövs bara under uppförandeskede.
• Hyran beskattas med 25 % moms och du får dra av ingående moms på kostnader för lokalen.
• Stadigvarande bostad kan aldrig beskattas frivilligt.