Vakansgrad: vad den säger om en fastighet och hur du minskar den

Vakansgrad är den andel av en fastighets hyresvärde eller uthyrningsbara yta som står tom och därmed inte ger någon hyra. Du räknar ut den genom att dela det tomställda med det totala och multiplicera med 100.

Siffran är enkel, men den säger mer än den först verkar. Den visar hur väl fastigheten möter efterfrågan, hur effektivt du flyttar om hyresgäster och hur mycket intäkt som försvinner i onödan.

Hur räknar du ut vakansgrad?

Det finns två vanliga sätt att räkna, och de ger olika svar.

Hyresvärdet för ett tomt objekt är den hyra du bedömer att du hade fått om det vore uthyrt. Ange alltid vilket mått du använder. En stor tom lokal kan ge låg antalsvakans men hög hyresvakans.

Exempel: En fastighet har 20 lägenheter med ett sammanlagt hyresvärde på 100 000 kr i månaden. Två lägenheter står tomma och har ett hyresvärde på 11 000 kr tillsammans. Antalsvakansen är 2 delat med 20, alltså 10 %. Hyresvakansen är 11 000 delat med 100 000, alltså 11 %. Siffrorna är påhittade och visar bara uträkningen.

Vad säger vakansgraden om fastigheten?

En hög vakansgrad är en signal, inte en dom. Den kan bero på flera saker:

• hyran är högre än vad området och standarden motiverar
• lägenheterna har ett eftersatt underhåll eller en dålig planlösning
• omflyttningen tar för lång tid mellan två hyresgäster
• läget eller utbudet har ändrats i området
• objekt står tomma med flit, till exempel inför renovering

Sista punkten är viktig. Planerad tomställning inför ombyggnad är något annat än ofrivillig vakans. Skilj därför på de två när du rapporterar, annars ser siffran sämre ut än verkligheten och du jämför fel saker över tid.

En låg vakansgrad är i regel bra, men helt noll kan också vara en varning. Om allt alltid är uthyrt direkt kan hyrorna ligga lågt i förhållande till efterfrågan. Det är en fråga att ställa, inte ett facit.

Hur påverkar vakansen driftnettot och värdet?

Tomma objekt ger ingen hyra, men kostnaderna fortsätter. Värme, fastighetsskötsel, försäkring och kapitalkostnader löper vidare. Därför slår vakansen direkt på resultatet. Hur det hänger ihop med värdet går vi igenom i artikeln om driftnetto.

Exempel: Hyresintäkterna är 1 200 000 kr på ett år om allt är uthyrt. Med en hyresvakans på 5 % blir intäkten 1 140 000 kr, alltså 60 000 kr lägre. Driftkostnaderna är oförändrade, så hela bortfallet minskar driftnettot. Siffrorna är påhittade.

När en köpare eller bank värderar en fastighet utgår de ofta från ett normaliserat hyresläge. Det gör att en vakans som du tycker är tillfällig ändå kan påverka bedömningen. Den här artikeln ger ingen rådgivning om köp eller försäljning, utan förklarar bara sambandet.

Hur minskar du vakansgraden?

De flesta vakanser går att korta av med ordning och tempo. Arbeta i den här ordningen:

1. Mät först. Ta fram vakans per objekt och hur länge varje objekt har stått tomt. Medelvärdet döljer ofta en handfull långliggare.
2. Korta omflyttningstiden. Boka besiktning, städning och reparationer så fort uppsägningen kommer. Annonsera innan den gamla hyresgästen flyttat, om avtalet tillåter visning.
3. Åtgärda orsaken. Om objektet inte går att hyra ut, fråga intressenterna varför. Hyra, skick och planlösning är vanliga svar.
4. Se över hyran. Jämför med liknande objekt i närområdet. Gällande regler för hyressättning kan du kontrollera hos hyresnämnden.
5. Underhåll i tid. Ett förebyggande arbetssätt minskar akuta stopp och långa renoveringar, se planerat underhåll av fastighet.
6. Följ upp varje månad. En vakans du ser i tid är billigare än en du upptäcker vid årsskiftet.

Vad kan systemstöd göra?

Det hjälper att ha hyresavtal, hyror och betalningar på ett ställe, så att du ser vilka objekt som är uthyrda och vad de ger. I Domera finns hyror, hyresavtal och huvudbok i samma system, vilket gör att du kan följa intäktsbortfallet utan att samköra flera filer. Möjligheterna beskrivs närmare i artikeln om digital fastighetsförvaltning.

Vilka fallgropar bör du se upp med?

Det vanligaste misstaget är att blanda mått. Ytvakans från ett år jämförs med hyresvakans från ett annat, och slutsatserna blir fel. Bestäm en definition och håll fast vid den.

Ett annat är att räkna in objekt som aldrig var tänkta att hyras ut, som förråd för eget bruk eller lokaler under ombyggnad. Ett tredje är att räkna med marknadshyra som du inte kan få ut i praktiken. Då blir den ekonomiska vakansen missvisande.

Moms och hyresavtal kan också spela in för lokaler, eftersom hyresgästens verksamhet påverkar vilka alternativ som finns. Läs mer i moms på hyra. Om en hyresgäst eller en hyressättning är tvistig kan hyresnämnden pröva det enskilda fallet, och då kan du behöva särskild rådgivning.

Vad bör du titta på i din egen fastighet?

Starta med tre frågor. Hur stor är vakansen i dag med ett tydligt valt mått? Hur länge har varje tomt objekt stått tomt? Vilken andel är planerad och vilken är ofrivillig?

Sätt sedan ett internt mål för omflyttningstiden snarare än ett för vakansgraden i sig. Tiden mellan två hyresgäster är det du faktiskt kan påverka direkt.

Sammanfattning

• Vakansgrad är tomställd yta eller tomställt hyresvärde delat med totalen.
• Välj ett mått, skriv ut vilket, och jämför bara lika med lika.
• Skilj på planerad och ofrivillig vakans, annars säger siffran fel sak.
• Vakans minskar driftnettot direkt eftersom kostnaderna löper vidare.
• Kortare omflyttning, rätt hyra och i tid planerat underhåll är de vanligaste vägarna till lägre vakans.