Driftnetto: så räknar du fram det och varför det styr värdet

Driftnetto är en fastighets intäkter minus dess driftkostnader, före räntor, avskrivningar och skatt. Det visar vad fastigheten genererar av sig själv, oavsett hur den är finansierad.

Den som värderar en fastighet utgår oftast från driftnettot, eftersom det går att jämföra mellan fastigheter med olika lån och ägare. Här går vi igenom vad som ingår, hur du räknar och var det vanligtvis går fel.

Hur räknar du ut driftnetto?

Formeln är enkel:

Driftnetto = intäkter minus driftkostnader minus underhållskostnader

Intäkterna är främst hyror, men också intäkter som hyra för parkering, förråd och tvättstuga eller vidarefakturerade kostnader. Driftkostnaderna är det som krävs för att hålla fastigheten igång. Räntor, avskrivningar och inkomstskatt ingår inte, eftersom de säger något om ägaren och inte om fastigheten.

Det gör att två identiska fastigheter har samma driftnetto även om den ena är belånad till max och den andra är skuldfri.

Vad ingår i intäkter och kostnader?

Det vanligaste misstaget är att blanda ihop vad som hör hemma var. Tabellen nedan är en allmän ordning. Hur du bokför enskilda poster avgör du tillsammans med din redovisningskonsulent.

Gränsen mellan underhåll och ombyggnad är den som skapar mest diskussion. Byter du ett trasigt fönster är det ofta underhåll. Bygger du om en hel fasad till något helt nytt kan det vara en investering. Kontrollera hur din revisor eller redovisningskonsulent drar gränsen, och gör likadant år efter år så att siffrorna går att jämföra.

Exempel: ett hyreshus med tio lägenheter

Exempel: ett påhittat hus med tio lägenheter. Siffrorna är rent illustrativa och inga riktvärden.

I exemplet blir driftnettot 540 000 kr. Lånens ränta och avskrivningar finns inte med, och det är poängen. Siffran beskriver huset, inte ägarens finansiering.

Sätter du driftnettot i relation till ett värde får du ett nyckeltal som ofta kallas direktavkastning. Med ett påhittat värde på 9 000 000 kr blir det 540 000 / 9 000 000 = 0,06, alltså 6 % i detta exempel. Procentsatsen är ett räkneexempel och inte en rekommendation eller en norm.

Varför styr driftnettot värdet?

En fastighet värderas ofta genom att man frågar vilket driftnetto den ger och vilken avkastning en köpare kräver. Värdet blir då ungefär driftnettot delat med avkastningskravet. Är avkastningskravet i ett exempel 6 % och driftnettot 540 000 kr, blir värdet 9 000 000 kr.

Det har en praktisk konsekvens. Ökar du driftnettot med 50 000 kr per år, och avkastningskravet är oförändrat, höjs det beräknade värdet med 50 000 / 0,06, cirka 833 000 kr. Samma sak gäller åt andra hållet. En kostnad som du struntar i att följa upp kan alltså få effekt både på årsresultatet och på värdet.

Avkastningskravet bestäms av marknaden, och vi tar inte ställning till nivåer här. Det du kan påverka är intäkter och kostnader.

Hur kan du förbättra driftnettot?

Det finns i grunden tre vägar:

1. Höja intäkterna. Håll vakanserna nere, se över parkering och förråd och kontrollera att hyrorna följer gällande regler. Hyressättning och hyreshöjning har egna regler, och ett enskilt fall kan prövas av hyresnämnden.
2. Sänka driftkostnaderna. Jämför leverantörer, följ upp energiförbrukningen och se till att avtal inte löper på i onödan.
3. Planera underhållet. Akuta reparationer är ofta dyrare än planerade. En underhållsplan jämnar ut kostnaderna över åren. Läs mer i teknisk förvaltning.

Var försiktig med att pressa underhållet för att få ett bra driftnetto ett enskilt år. Det ser bra ut i kalkylen men skjuter bara kostnaden framåt, och en köpare som granskar fastigheten ser det.

Vad ska du se upp med?

De vanligaste fallgroparna:

• Underhåll som saknas. Ett lågt underhåll ger ett högt driftnetto på kort sikt, men siffran är då missvisande.
• Olika definitioner. Ibland ingår förvaltningskostnader eller tomträttsavgäld, ibland inte. Fråga alltid vad som ingår innan du jämför siffror.
• Enstaka poster. En stor engångskostnad eller engångsintäkt gör ett år ojämförbart. Normalisera i stället.
• Moms. Beroende på om verksamheten är momspliktig påverkas vad som är intäkt och kostnad. Läs moms på hyra för grunderna.
• Dålig bokföring. Driftnettot är bara så bra som underlaget. Hamnar kostnader på fel konto blir nyckeltalet fel.

Sista punkten är den som oftast går att åtgärda. När hyror, hyresavier, leverantörsfakturor och huvudbok finns i samma system är det lättare att få fram intäkter och kostnader per fastighet. Domera är ett fastighetssystem med inbyggd bokföring, där resultatet kan exporteras som SIE-fil till redovisningskonsulten. Mer om hur arbetet kan göras enklare finns i digital fastighetsförvaltning.

Vad bör du titta på i din egen situation?

Starta med ett enda års siffror och gå igenom varje post. Fråga dig:

• Är alla intäkter och kostnader bokförda på rätt fastighet och rätt period?
• Vilka poster är engångsposter?
• Vilket underhåll har du skjutit upp?
• Räknar du på samma sätt som den som ska läsa siffran, till exempel banken eller en köpare?

Har du flera fastigheter, räkna driftnetto per fastighet. Då ser du vilka som drar upp och vilka som drar ned totalen. Räkna också per kvadratmeter om du vill jämföra hus av olika storlek.

Driftnetto ger inget fullständigt svar på om en fastighet är en bra affär. Det beskriver bara driften. Frågor om köp, försäljning och finansiering kräver en egen bedömning och ofta rådgivning.

Sammanfattning

• Driftnetto är intäkter minus drift- och underhållskostnader, före ränta, avskrivningar och skatt.
• Måttet beskriver fastigheten, inte hur den är finansierad, och används därför vid jämförelser och värdering.
• Värdet ungefär driftnetto delat med avkastningskrav, och små förändringar i driftnetto slår därför igenom på värdet.
• Titta efter uppskjutet underhåll, engångsposter och olika definitioner innan du jämför siffror.
• God bokföring per fastighet är grunden för ett driftnetto du kan lita på.