När ska hyran betalas? Förskott och sista vardagen förklarat

Om inget annat har avtalats ska hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början. Hyran betalas alltså i förskott, och hyra för januari ska vara betald senast sista vardagen i december.

Regeln står i 12 kap. 20 § jordabalken. Den ser enkel ut, men det finns några detaljer som ofta ställer till det i vardagen. Här går vi igenom vad som gäller, varför och hur du lägger upp avisering och uppföljning.

Vad säger lagen om när hyran ska betalas?

Jordabalken är tydlig med grundregeln: hyran ska betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början, om inget annat har avtalats. Det betyder att hyran för en månad ska ligga hos hyresvärden innan månaden börjar.

Betalning i förskott är själva poängen. Hyresgästen betalar för tiden som kommer, inte för tiden som gått. Det ger hyresvärden en trygghet i likviditeten och är en gammal princip i hyresrätten.

Observera ordet "betalas". Det är inte avisdatumet och inte sista dagen för att lägga betalningen som räknas, utan att pengarna ska vara betalda senast den dagen. Många hyresgäster och hyresvärdar glömmer att bankgirobetalningar tar tid att bokas och bokföras.

Vad är sista vardagen i praktiken?

Sista vardagen före månadens början är den sista dagen i föregående månad som inte är lördag, söndag eller helgdag. Ett par exempel visar hur det slår.

Tabellen är ett resonemang om hur veckodagar kan falla, inte en lista med fasta datum. Räkna alltid fram den faktiska dagen för varje månad. Faller månadsskiftet på en helg flyttas förfallodagen bakåt till vardagen före, inte framåt till måndagen.

Kan hyresvärden kräva betalning tidigare?

För en bostadslägenhet gäller en skyddsregel. Hyresgästen får alltid betala hyran för varje månad utom den första senast sista vardagen före månadens början, även om en tidigare förfallodag har avtalats.

Det har två följder:

• Ett avtal som säger att hyran ska betalas den 25:e varje månad binder inte hyresgästen. Hyresgästen får vänta till sista vardagen.
• Hyresvärden kan inte kräva kvartalsvis förskott av en bostadshyresgäst. Hyran betalas månad för månad.

Undantaget "utom den första" är värt att lägga märke till. Hyran för den första månaden kan alltså vara avtalad med en tidigare förfallodag, till exempel i samband med inflyttning. Hur långt det undantaget sträcker sig i ett enskilt fall kan hyresnämnden pröva, och vid tveksamhet är det klokt att få rådgivning.

Kan man avtala om en annan betalningsdag?

Grundregeln börjar med orden "om inget annat har avtalats". Parterna kan alltså komma överens om något annat, men för bostad är friheten begränsad åt ett håll. Du kan avtala om en senare förfallodag, men inte om en tidigare, utom för första månaden.

I praktiken väljer många hyresvärdar att skriva in sista vardagen i hyresavtalet och på avin. Då är det aldrig oklart vad som gäller, och avtalet speglar lagen.

För lokaler är reglerna mer öppna för avtal, men vi håller oss här till bostad. Gäller det lokalhyra bör du kontrollera aktuell lydelse och dina avtalsvillkor.

Så lägger du upp aviseringen

En bra hyresavi gör det lätt att betala rätt och i tid. Gå igenom den här ordningen varje månad:

1. Räkna fram förfallodagen: sista vardagen före månadens början.
2. Skicka avin i så god tid att hyresgästen hinner betala. Hur tidigt är en fråga för er rutin och ert avtal.
3. Ange belopp, förfallodag, betalningsmottagare och OCR-nummer.
4. Stäm av inbetalningarna mot kontoutdraget direkt efter förfallodagen.
5. Följ upp utebliven betalning enligt en fast rutin.

Vill du se hur en komplett avi ser ut kan du skapa en hyresavi med OCR-nummer med förfallodag enligt jordabalken. Vad avin bör innehålla går vi igenom i artikeln om hyresavi.

Om hyran är momspliktig, till exempel vid frivillig skattskyldighet för lokal, påverkar det beloppet på avin. Det beskrivs i moms på hyra.

Exempel: en förfallodag som flyttar sig

Exempel: en hyresvärd har en lägenhet med hyran 9 500 kr i månaden. Månaden före hyresmånaden slutar på en söndag. Sista vardagen är då fredagen, två dagar tidigare. Hyresgästen ska ha betalat 9 500 kr senast den fredagen.

Hyresvärden har skrivit "den 25:e" i avtalet. Eftersom lägenheten är en bostad och det inte gäller första månaden får hyresgästen ändå betala senast fredagen. Betalar hyresgästen på fredagen är betalningen i tid, och hyresvärden kan inte åberopa den 25:e.

Beloppen och datumen i exemplet är påhittade och är inte regler.

Vad händer vid sen betalning?

Betalas hyran inte i tid är det förfallodagen som avgör att betalningen är försenad. Vilka åtgärder hyresvärden kan vidta, och vilka frister som gäller vid obetald hyra, beror på omständigheterna. Kontrollera aktuell lydelse hos hyresnämnden. Ett enskilt fall kan prövas av hyresnämnden, och då är det klokt att ta rådgivning innan du agerar, särskilt om det handlar om uppsägning. Läs mer om uppsägning i artikeln om uppsägning av hyresavtal för bostad.

En tydlig förfallodag på avin och ett avtal som följer lagen gör att du står stadigare om en tvist uppstår.

Hur hjälper ett system till med förfallodag och avstämning?

Många fel uppstår när förfallodagen räknas för hand och inbetalningar stäms av i kalkylblad. I Domera Hyresvärd finns hyresavtal, hyresavier och betalningar i samma system. Avierna skickas med OCR-nummer, och inbetalningar stäms av mot ett kontoutdrag som laddas upp som CSV- eller Excel-fil. Mer om vad som går att automatisera finns i artikeln om digital fastighetsförvaltning.

Sammanfattning

• Om inget annat avtalats ska hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början (12 kap. 20 § jordabalken).
• Hyran betalas i förskott, månad för månad.
• För bostad får hyresgästen betala senast sista vardagen även om en tidigare dag avtalats, utom för den första månaden.
• Hyresvärden kan inte kräva kvartalsvis förskott av en bostadshyresgäst.
• Räkna fram förfallodagen varje månad och skriv den tydligt på avin.