Andrahandsuthyrning av bostadsrätt: styrelsens hantering av ansökan

En bostadsrättshavare får hyra ut sin lägenhet i andra hand bara med styrelsens samtycke (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge tillstånd, om bostadsrättshavaren har skäl för uthyrningen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra (7 kap. 11 §).

Det betyder att styrelsens uppgift är att pröva en ansökan sakligt, inte att säga ja eller nej efter magkänsla. Här går vi igenom hur ni gör det, vad hyresnämnden tittar på och vad som brukar gå fel.

Vad innebär kravet på samtycke?

Bostadsrätten är medlemmens nyttjanderätt till lägenheten, men föreningen har ett legitimt intresse av vem som bor i huset. Därför räcker det inte att medlemmen själv bestämmer sig. Utan samtycke eller tillstånd från hyresnämnden är uthyrningen inte tillåten, och det kan få följder för medlemskapet. Hur långt det går i ett enskilt fall avgörs av lagen och omständigheterna, så kontrollera aktuell lydelse hos hyresnämnden.

Samtycket gäller en viss uthyrning. Medlemmen kan alltså inte räkna med att ett ja i våras täcker en ny hyresgäst eller en ny period nästa år.

Hur bör styrelsen hantera en ansökan?

En enkel och jämn rutin skyddar både föreningen och medlemmen. Det här är ett arbetssätt som fungerar i de flesta föreningar:

1. Be om en skriftlig ansökan där medlemmen anger skälet, hur länge uthyrningen ska pågå och vem som ska hyra.
2. Be om det underlag som behövs för att bedöma skälet, till exempel en handling som visar studier, arbete på annan ort eller provboende.
3. Diskutera ansökan på ett styrelsemöte och för protokoll över beslutet.
4. Skicka beslutet skriftligt till medlemmen, med motivering om svaret är nej.
5. Anteckna slutdatum så att ni vet när uthyrningen ska vara över.

Skriftlighet är det viktigaste. Om ärendet går vidare till hyresnämnden är era anteckningar det som visar hur ni resonerade.

Vilka skäl räknas, och när får styrelsen säga nej?

Lagen kräver att medlemmen har skäl för uthyrningen. Typiska skäl är tillfälligt arbete eller studier på annan ort, sambo- eller provboende och sjukdom. Styrelsen ska bedöma om skälet är rimligt, inte om det är det skäl styrelsen själv hade valt.

Föreningen får vägra när den har en befogad anledning. Det kan handla om att tidigare uthyrning har orsakat störningar, att hyresgästen inte kan godtas av ordningsskäl eller att medlemmen saknar verkligt skäl. Ett allmänt ogillande av andrahandsuthyrning är inte en befogad anledning.

Vad händer om styrelsen säger nej?

Medlemmen kan då ansöka hos hyresnämnden om tillstånd. Nämnden prövar de två saker som lagen nämner: om medlemmen har skäl och om föreningen har en befogad anledning att vägra. Därför lönar det sig att motivera ett avslag konkret och sakligt. Ett kort "styrelsen har beslutat nej" är en svag grund.

Ett enskilt fall kan alltså prövas av hyresnämnden, och i tveksamma lägen kan det vara klokt att ta rådgivning innan ni avslår. Den som hyr ut utan samtycke eller tillstånd riskerar däremot sin egen ställning, vilket styrelsen kan påminna om i sitt svar.

Får föreningen ta betalt för andrahandsupplåtelsen?

Ja, om stadgarna tillåter det. Avgiften får högst vara 10 % av prisbasbeloppet per år (7 kap. 14 §). Saknar stadgarna en sådan bestämmelse kan föreningen inte ta ut avgiften, så det är en fråga för en stämma att ändra stadgarna. Hur ni förbereder det beskriver vi i artikeln om föreningsstämma i bostadsrättsförening.

Exempel: Föreningen Björkgården har i stadgarna att avgift tas ut vid andrahandsupplåtelse. Anta, helt påhittat, att prisbasbeloppet var 58 000 kr. Då blir taket 10 % av 58 000 kr, alltså 5 800 kr per år. Medlemmen hyr ut i åtta månader. Styrelsen bör i förväg avgöra om avgiften tas ut för hela året eller proportionellt, och göra det lika för alla. Beloppet i exemplet är påhittat och är ingen regel. Kontrollera aktuellt prisbasbelopp hos Skatteverket eller SCB.

Avgiften ska bokföras som en intäkt i föreningen och redovisas i årets resultat, vilket hör ihop med årsredovisningen i bostadsrättsföreningen.

Vad brukar gå fel?

• Styrelsen svarar muntligt, och ingen kan i efterhand visa vad som sades.
• Olika medlemmar behandlas olika utan tydlig grund.
• Ingen håller koll på när samtycket går ut, så uthyrningen fortsätter i tysthet.
• Avgiften tas ut utan stöd i stadgarna.
• Ett nej ges utan motivering, vilket försvagar föreningens ställning hos hyresnämnden.

Har föreningen många lägenheter som hyrs ut kan ett gemensamt register hjälpa. I Domera BRF finns avtal, dokument och fastighetens historia samlade per fastighet, vilket gör det lättare att hitta beslut och datum. Själva bedömningen av ansökan är dock alltid styrelsens.

Skiljer du på bostadsrätt och hyresrätt? För en hyresrätt gäller andra regler, och de förklaras i artikeln om andrahandsuthyrning av hyresrätt.

Sammanfattning

• Andrahandsuthyrning av bostadsrätt kräver styrelsens samtycke enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen.
• Vid nej kan hyresnämnden ge tillstånd om medlemmen har skäl och föreningen saknar befogad anledning att vägra.
• Hantera ansökan skriftligt, lika för alla och med motiverat beslut.
• Föreningen får ta ut avgift om stadgarna tillåter det, högst 10 % av prisbasbeloppet per år.
• Håll koll på slutdatum så att uthyrningen inte fortsätter utan nytt beslut.