Andrahandsuthyrning av hyresrätt: reglerna steg för steg

En hyresgäst får inte hyra ut sin lägenhet i andra hand för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke. Säger hyresvärden nej kan hyresnämnden ge tillstånd, om hyresgästen har beaktansvärda skäl och hyresvärden saknar befogad anledning att vägra (12 kap. 39 och 40 §§ jordabalken).

Den här artikeln förklarar vad reglerna innebär i praktiken, varför de ser ut som de gör och vad du som hyresvärd eller förvaltare bör hålla ordning på.

Vad säger lagen om andrahandsuthyrning?

Reglerna finns i hyreslagen, som är 12 kap. jordabalken. Grundregeln är enkel: hyresgästen har rätt att bo i lägenheten, men inte rätt att släppa in någon annan som egen hyresgäst utan att hyresvärden är med på det. Skälet är att hyresvärden har valt sin hyresgäst och har ett legitimt intresse av att veta vem som bor i huset.

Samtycket gäller uthyrning för självständigt brukande. Det betyder att den som flyttar in får disponera lägenheten som sin bostad. Då räknas det som andrahandsuthyrning och samtycke krävs.

Hyreslagen gäller bostäder och lokaler, men flera regler skiljer sig åt mellan de två. Det finns också ett undantag för privatpersoner som hyr ut sin egen bostad, till exempel en villa eller en bostadsrätt, för avtal som ingåtts från den 1 juli 2026. Då gäller privatuthyrningslagen (2026:772). Undantaget gäller inte andrahandsuthyrning av en hyresrätt, så reglerna i den här artikeln gäller fortfarande för hyresrätter.

Vad händer om hyresvärden säger nej?

En hyresvärd får neka, men nekandet kan prövas. Hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och be om tillstånd. Nämnden ger tillstånd när tre villkor är uppfyllda:

1. Hyresgästen har beaktansvärda skäl för uthyrningen.
2. Hyresvärden har inte befogad anledning att vägra.
3. Hyran är inte högre än vad som är skäligt.

Vad som är beaktansvärda skäl avgörs i varje enskilt fall. Det kan vara ett tillfälligt arbete eller studier på annan ort, en prövotid i en ny relation eller en period av sjukdom. Det finns ingen fast lista, och nämnden väger skälen mot hyresvärdens invändningar.

Som hyresvärd bör du därför ha en saklig grund om du säger nej. Ett nej utan skäl riskerar att underkännas. Behöver ett enskilt fall bedömas, är det hyresnämnden som prövar det, och i svåra fall kan rådgivning behövas.

Hur hög får andrahandshyran vara?

Hyran i andra hand får inte överstiga förstahandshyran med tillägg för möbler och andra nyttigheter. Tillägget för möbler får vara högst 15 %. Syftet är att hyresgästen inte ska tjäna pengar på att vidareuthyra, och att den som hyr i andra hand inte ska betala överpris.

Exempel. En hyresgäst har en lägenhet med en månadshyra på 8 000 kr. Hon hyr ut den möblerad under sex månader. Ett tillägg för möbler på 15 % motsvarar 1 200 kr, så den högsta rimliga hyran blir 9 200 kr i månaden. Beloppen är påhittade och är bara till för att visa hur uträkningen går till. Har hon dessutom ett tillägg för andra nyttigheter, till exempel el eller bredband som ingår, räknas det separat och ska vara skäligt.

Tabellen visar vad som får ingå i andrahandshyran enligt exemplet:

En andrahandshyra som är för hög kan bli en tvist. Hyresnämnden kan pröva den, och en hyresgäst som betalat för mycket kan ha rätt att få tillbaka mellanskillnaden. Kontrollera aktuell lydelse och praxis hos hyresnämnden.

Så hanterar du en ansökan som hyresvärd

En ansökan om andrahand kommer ofta som ett kort mejl. Gör det enkelt för alla parter genom att be om ett par saker i skrift. Då har du underlag oavsett vad du beslutar.

• Vem som ska hyra, och under vilken tid.
• Skälet till uthyrningen.
• Vilken hyra som ska tas ut och vad den innehåller.
• Hur hyresgästen kan nås under tiden.

Svara skriftligt, helst inom rimlig tid. Om du säger ja, skriv vilken period samtycket gäller. Om du säger nej, ange varför. Spara beslutet tillsammans med hyresavtalet, så att uppgifterna går att hitta senare. Samlar du avtal och dokument per fastighet i ett system är det lättare att visa vad som beslutades. Läs gärna mer i digital fastighetsförvaltning.

Tänk också på att förstahandshyresgästen fortfarande är den som svarar mot dig. Hyran ska betalas som vanligt, och hyresavin går till den som står på kontraktet. Hur och när hyran ska betalas beskrivs i när ska hyran betalas.

Vad ska hyresgästen tänka på?

Hyresgästen bör be om samtycke innan andrahandsavtalet skrivs, inte efter. Uthyrning utan samtycke eller tillstånd kan i värsta fall leda till att hyresavtalet sägs upp, och i det läget riskerar hyresgästen sin bostad. Hur en uppsägning går till beskrivs i uppsägning av hyresavtal för bostad.

Ett skriftligt andrahandsavtal är också klokt. Det bör ange hyra, period, vad som ingår och hur uppsägning går till. Ett tydligt avtal minskar risken för missförstånd mellan hyresgäst och andrahandshyresgäst.

Det är även vanligt att hyresgästen behåller ansvar för lägenheten. Om den som hyr i andra hand skadar något eller stör grannarna, kan det slå tillbaka på förstahandshyresgästen. Välj därför andrahandshyresgäst med omsorg.

Hur kan ett system hjälpa till?

För en förvaltare med många lägenheter blir andrahandsärenden snabbt en liten pärm av beslut, datum och avtal. I Domera Hyresvärd finns hyresavtal, hyresavier och dokument per fastighet samlade i samma system, vilket gör det lättare att se vilket samtycke som gäller för vilken lägenhet. Läs mer om produkten på /hyresvard.

Sammanfattning

• Andrahandsuthyrning för självständigt brukande kräver hyresvärdens samtycke.
• Säger hyresvärden nej kan hyresnämnden ge tillstånd vid beaktansvärda skäl och om hyresvärden saknar befogad anledning att vägra.
• Andrahandshyran får inte överstiga förstahandshyran med tillägg för möbler och andra nyttigheter, och möbeltillägget är högst 15 %.
• Privatuthyrningslagen gäller inte andrahandsuthyrning av en hyresrätt.
• Skriftliga beslut och avtal sparade per lägenhet gör att ärendet går att följa.